Девелоперы и арендаторы обсудили составляющие успешных объектов коммерческой недвижимости на Real Estate Forum
25 апреля 2012 года на четвертом ежегодном Real Estate Forum собрались ведущие девелоперы, управляющие компании, ритейлеры для обсуждения актуальных и проблемных вопросов коммерческой недвижимости Украины.
«Грамотная концепция – это фундамент, основная идея, которая заложена в любом объекта. В нее входит очень много составляющих, которые важно учитывать при реализации и управлении объектом коммерческой недвижимости : планировка, функциональное зонирование, политика подбора арендаторов, маркетинговые стратегии, интерьер и атмосфера» - говорит Евгения Баглай, партнер SQM experts, модератор первой части форума. Доклады, которые прозвучали в данной секции, позволили посмотреть на концепцию с разных сторон.
Елена Чекмезова, Старший Консультант компании Colliers International рассказала про инструменты маркетингового исследования, помогающие максимально улучшить качество будущего объекта коммерческой недвижимости. «Ключевыми факторами успеха проекта могут стать: профессиональная и эффективная концепция – планировочные решения с оптимальной формой мола без «мёртвых» зон, правильно расположенные вертикальные коммуникации и эффективные покупательские потоки; качественные якорные операторы. Широта ассортимента торговой и развлекательной составляющей – высокий потенциал объекта позволит привлечь в проект новых и существующих сильнейших операторов торговли и развлечений. Перед дизайнерским бюро должна быть поставлена задача создания уникального дизайна проекта «нового поколения», который может выгодно дифференцировать проект и стать его «фишкой». Активная маркетинговая политика – возможность привлечения лучших специалистов с локальным и международным опытом в сфере лизинга, управления и маркетинговой деятельности», – говорит г-жа Чекмезова.
Алексей Романец, Директор Риал Менеджмент Украина — управляющей компании РЦ «Блокбастер», рассказал про развлечения, как составляющую успешной концепции ТРЦ. «На сегодняшний день развлечения – это необходимость, т.к. позволяют расширить спектр предоставляемых услуг, привлечь дополнительных клиентов и «заставить» нынешних потратить больше денег, как на развлечения, так и на сопутствующие покупки. Развлекательные форматы менее требовательны к самим помещениям и могут быть размещены в местах, которые для торговли не подходят, со сложными конфигурациями, например. Таким образом, можно дополнительно заработать как на развлечениях, так и на аренде, если передать его соответствующему оператору. Также развлечения – это дань моде, потому что рынок сформировал определенную потребность у посетителя. Кроме того важно понимать, какая именно развлекающая составляющая должна быть в том или ином торговом центре», – докладывает г-н Романец.
По данным компании UTG, спрос на торговые площади в Киеве составляет около 1 500 тыс. кв. м., предложение – до 900 тыс. м. кв., и до конца 2012 года предполагается введение еще до 200 тыс. м. кв. В связи с этим идет повышение арендных ставок. Коэффициент незаполненности объектов близок к нулю, и найти качественный объект не так-то легко. Но, не смотря на кризис и отсутствия банковского финансирования, к 2014 году планируется предложение около 1700 тыс. м. кв., и это совпадет с объемом спроса, который слегка вырастет к тому моменту. Тем самым мы должны выйти на насыщенность рынка, которая будет составлять порядка 600 метров на тысячу жителей, что будет соответствовать большинству европейских столиц.. В связи с этим, по словам Виталия Бойко, Управляющего партнера UTG, формируется конкурентная среда, в которой основными составляющими для выбора клиента становятся концепция, архитектура и дизайн, локация и насыщенность ТРЦ. Также в своем докладе г-н Бойко рассказал подробно про крупнейшие объекты ТРЦ Ocean Plaza, который планирует открыться в октябре 2012 года, и ТРЦ Respublika – в первом квартале 2014 года .
Помимо открытия и развития новых объектов Елена Шуляк, Генеральный директор Midland Development, рассказала о редевелопменте промышленных зон в объект коммерческой недвижимости. Что касается Киева, то площадь земельных участков под промышленными и коммунально-складскими предприятиями составляет 6354 га, среднее промышленное предприятие в Киеве это 20-40 тыс. кв.м. с территорией 5-10 га. 70% промышленной территории сейчас в Киеве используется неэффективно. Среди зон, которые выделены сейчас для редевелопмента: Нивки, Теличка, ул. Васильковская, ул. Дегтяревская, Подольско-Куреневский район. Но в связи с отсутствием поддержки государственной власти, законодательства, касающегося редевелопмента, эти перспективы не близки. Также Елена представила анализ проекта редевелопмента на примере БЦ “Sigma”, который расположен в Киеве, на бульваре Лепсе 6, и планируется к вводу в эксплуатацию в 2013 году.«Редевелопмент – индикатор развития рынка недвижимости. Использование промышленных зон является наиболее удачным вариантом для комплексного развития территорий в Киеве. Если правильно подходить к редевелопменту и соблюдать все критерии выбора, то девелопер получит гарантированную прибыль»- дополняет г-жа Шуляк.
Олег Черняк, Лидер направления имущественного страхования СБ Малакут, привел несколько практических кейсов, в которых страхование недвижимости послужило реальным инструментом компенсации понесенного вреда. «Не стоит быть излишне самонадеянным, - говорит г-н Черняк – т.к. риски, подвергающие имущество были, есть и будут, и защита является неотъемлемой частью жизненного цикла коммерческой недвижимости».
В рамках форума состоялась дискуссия на тему развития коммерческой недвижимости, модератором которой выступила Марина Крестинина, Директор департамента стратегического консалтинга и аналитики международной консалтинговой компании СBRE. Экспертами стали представители компаний, развивающие сейчас недвижимость в регионах: Антон Андрианов, Управляющий директор ISTIL Real Estate, и Дмитрий Безпалов, Директор по девелопменту ГК «АВЭК».
Радомир Цуркан, Управляющий партнер CBRE, выступил модератором второй сессии и рассказал о новом подходе классификации офисных помещений. В связи с тем, что рынок вырос в объемах предложения, по сравнению с 2004 годом, и сейчас назрело время, когда границы ЦДР нужно менять. Это даст распределение классности объектов и динамики заполнения. Сейчас предлагается распределить два понятия: качество основного здания и расположение, соответственно, офисная недвижимость будет определяться двумя буквами, например, как принято в Польше. С этим также соглашается Ник Коттон, Управляющий партнер DTZ в Украине, который утверждает, что месторасположения имеет огромное значение для классификации здания, но еще большее – его основные характеристики. Поэтому, классификация, принятая в 2004 году, уже устарела и нуждается в изменении. Г-н Коттон полагает, что классификация должна определяться не только одной компанией-консультантом, а также учитывать мнение арендаторов, девелоперов, торгово-промышленной палаты, клуба агентов по недвижимости Киева и других важных игроков рынка. «Мы по-прежнему считаем, что классификацию можно делить на А, В, С. Важным показателем также является система управления зданием. Система классификации объекта должна быть жестче, предлагаем сделать более мягче только критерии относительно парковок» - говорит г-н Коттон. Учитывая тот факт, что компания DTZ была выбрана консультантом для оценки участков «Киев Сити», г-н Коттон в рамках форума рассказал подробнее об этом проекте. В течение 15-20 лет предполагается завершение развития офисной недвижимости в «Киев Сити» в не центральном деловом районе.
В завершении форума своим взглядом поделились арендаторы площадей относительно критериев выбора торгового центра. Свое мнение высказали Дмитрий Ермоленко, Генеральный директор компании Маратекс, и Марина Набока, Директор по развитию MD Group. Оба докладчика убеждены, что основными критериями для выбора являются: концепция ТЦ, локация и зонирование, качество управления, надежность для долгосрочных отношений, источник финансирования.
Компания Meeting Point благодарит всех участников, спикеров и гостей мероприятия за продуктивную работу и ждет 25 сентября 2012 года на пятом юбилейном Real Estate Forum.
Партнером форума выступила юридическая компания ОМР.
