После резкого ухудшения состояния мировой экономики инвестиционная активность на украинском рынке коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем инвестиционных сделок в I полугодии оказался одним из самых низких в истории. Те немногочисленные транзакции, которые состоялись, почти во всех случаях заключались между небольшими локальными компаниями, в то время как объем трансграничных сделок фактически равнялся нулю. Об этом свидетельствуют данные обзора, подготовленного Международной консалтинговой компанией `СB Richard Ellis` (СBRE).
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в `СB Richard Ellis`, совокупный объем инвестиционных транзакций в I полугодии 2009 года сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период в истории рынка.
`Такое резкое падение – прямой результат глобального финансового кризиса, который среди стран Центральной и Восточной Европы наиболее серьезный урон нанес украинской экономике. Глубокая коррекция на рынке заставила всех игроков изменить свои ожидания; но, в то время как покупатели смогли адаптировать свои предпочтения довольно быстро, продавцы неохотно соглашаются с новыми реалиями`, - отмечает управляющий партнер СBRE в Украине Сергей Сергиенко.
Тем не менее, появляются признаки того, что собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так как ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. `На фоне сокращения разрыва в понимании капитальной стоимости между продавцами и покупателями, мы ожидаем увеличение объема инвестиций во II полугодии 2009 года`, - говорит С.Сергиенко.
Зарубежные инвестиции
По данным СBRE, из-за снижения готовности к рискам и общего спада деловой активности, иностранные покупатели практически отсутствовали на рынке в I полугодии 2009 года.
`Однако было бы ошибкой списывать со счетов международных игроков на этом этапе: сегодняшние инвестиционные возможности, представляющих собой солидный долгосрочный рост капиталовложений, весьма привлекательны для инвесторов, оперирующих собственным капиталом, знающих и понимающих местный рынок`, – отметил С.Сергиенко, добавив, что `шансы выхода новых иностранных инвесторов на рынок недвижимости Украины до конца 2009 года довольно незначительны, но те международные игроки, которые уже присутствуют на рынке, определенно могут сыграть важную роль в его истории`.
Также, по мнению СBRE, следует ожидать усиления активности со стороны инвесторов из России, чье восприятие локальных рисков мало отличается от восприятия украинских игроков. `В данный момент уже ведутся переговоры о продаже крупного объекта незавершенного строительства, покупателем которого выступают российские инвесторы, которые до этого не вели активной деятельности в Украине`, - говорится в обзоре.
Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Под данным `CB Richard Ellis`, приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют более высокий возврат на собственные средства – обычно, около 20-25% – и нацелены покупать только по сегодняшним низким ценам.
Отсутствие источников доступного проектного финансирования и высокая долговая нагрузка девелоперов привели к росту замороженных объектов, а также к увеличению предложений к продаже – собственники поддаются давлению продать свои активы или доли в них для того, чтобы извлечь средства для погашения займов, увеличения ликвидности и т.д.
Однако подавляющее большинство предложений – земельные участки, проекты на начальных этапах проработки, объекты незавершенного строительства, тогда как качественные доходо-генерирующие объекты остаются вне рынка, ввиду того, что их собственники предпочитают сохранить за собой денежные потоки и не склонны продавать по сегодняшним ценам.
Ставки капитализации
После рекордного роста на 500 базисных пунктов (б.п.) в IV квартале 2008 года, условные ставки капитализации стабилизировались в I квартале 2009 года. Но ввиду того, что ситуация с продажами объектов недвижимости не показала значимых улучшений, рост ставок капитализации возобновился во II квартале.
Повышение ставок было также обусловлено слабым потребительским спросом на фоне снижения ставок аренды и объемов сданных в аренду помещений. Таким образом, капитальная стоимость продолжила снижаться под двойным негативным влиянием – как растущих ставок капитализации, так и падающих ставок аренды.
`При этом нужно с осторожностью подходить к оценке уровня ставок капитализации в сегодняшних нестабильных условиях. Разногласия между участниками рынка относительно цен продаж пока остаются нерешенными и, не в последнюю очередь, из-за разных взглядов на уровень ставок капитализации. Соответственно, приведенные ставки капитализации служат лишь индикатором на рынке и не основаны на каких-либо конкретных транзакциях`,– отмечает С.Сергиенко.
Итоги и прогнозы
Ситуация на рынке коммерческом недвижимости Украины в I полугодии 2009 года может быть резюмирована одним словом: `пост-шок` (англ. – aftershock), отмечают аналитики.
`С одной стороны, это слово вызывает негативные ассоциации, но с другой стороны, содержит и позитивный контекст – наихудший период уже позади. Действительно, уже прослеживаются некоторые признаки того, что кризисные явления стихают`, - говорится в обзоре.
Объем инвестиционной активности во II полугодии, по прогнозам `CB Richard Ellis`, должен превысить результат I полугодия.
Невзирая на текущую тупиковую ситуацию, `CB Richard Ellis` сохраняет неизменным первоначальный прогноз того, что инвестиционный рынок коммерческой недвижимости Украины продемонстрирует первые серьезные признаки оживления уже в I полугодии 2010 года.
`К этому времени глобальный экономический кризис должен утихнуть, придавая инвесторам дополнительную уверенность и позволяя более точно спрогнозировать будущий рост арендных ставок. Соответственно капитальная стоимость, вероятно, начнет медленно расти во II полугодии 2010 года на фоне понижения ставок капитализации, – прогнозирует С.Сергиенко – но из-за большого объема вакантных площадей на рынке, рост арендных ставок не будет оказывать значимого влияния на цены на протяжении более длительного периода`.
Аналитики ожидают, что рост арендных ставок начнется во II полугодии 2011 года – I полугодии 2012 года. При этом влияние роста арендных ставок на капитальную стоимость будет несколько замедленным.
`CB Richard Ellis` - одна из крупнейших консалтинговых компаний в области недвижимости, имеет 450 офисов в 60 странах мира. Штаб-квартира компании находится в Лос-Анджелесе (США). Украинский офис `СB Richard Ellis` был открыт в январе 2008 года.
http://biz.liga.net/