Жители Закарпатья, первоначально взвинтив цены на недвижимость в несколько раз, теперь без колебаний предоставляют покупателям огромные скидки. Хотя жилье в регионе с начала кризиса уже подешевело как минимум вдвое, владельцы квартир поражают своей готовностью к дальнейшему торгу. Впрочем, потенциальные покупатели этот аукцион невиданной щедрости не оценили: сделок на местном рынке практически нет.
Длинные евро не греют продавцов
До кризиса массовый приток заробитчанских денег в Закарпатье и банковские кредиты взвинтили цены на недвижимость в регионе практически до уровня городов-миллионников. К примеру, квартиры в Ужгороде продавались по $2 тыс./кв. м, а за сотку земли просили до $30 тыс. Однако в начале нынешнего года стоимость жилья, по словам риэлтора местного АН `Бея&Com` Морики Мигалицкой, снизилась на 50- 60%, что, впрочем, так и не оживило спрос. Он упал на 80% в сравнении с сентябрем 2008 г., отмечает она.
Сейчас средний срок продажи квартиры даже с оптимальным соотношением цены и качества составляет порядка двух месяцев. Наибольшей популярностью традиционно пользуются самые дешевые `единички` и `двушки` в центре и спальных микрорайонах с развитой инфраструктурой (Боздошском). Их готовы покупать все те же заробитчане, которым удалось сохранить рабочее место и прежний оклад (таковых в клиентской базе агентств более 50%), а также жители районных центров и сел области, обеспечивающие недвижимостью в Ужгороде своих детей. Впрочем, потенциальные покупатели и продавцы, как и ранее, вкладывают в понятие `дешевое жилье` разный смысл. Минимальная продажная цена квартиры в областном центре, которую удалось обнаружить `ДС` в базе данных местных специализированных интернет-ресурсов, составляет $22 тыс. За эти деньги предлагается однокомнатная хрущевка на окраине города. В то же время покупатели ищут варианты за $10-15 тыс.
Еще экономнее стали жители райцентров. К примеру, в Мукачево до кризиса однокомнатная квартира стоила порядка $40 тыс., коттедж — до $300 тыс. По информации директора АН `Авеню` Сергея Голдюка, недвижимость охотно приобретали гастарбайтеры, зарабатывавшие деньги на стройках в Чехии. Теперь же примерно 40% из них уволены либо лишены части жалованья, что поставило крест на мечтах обзавестись собственным жильем. В результате за последние полгода цены на местном рынке упали в два-три раза. За `единички` теперь просят чуть более $10 тыс., но покупать их все равно некому.
Дешевле есть куда
Резкое снижение покупательской активности совпало с увеличением предложения недвижимости. По словам главы Закарпатского регионального отделения АСНУ, директора АН `Фемида` Татьяны Ричиной, на рынок выставлено большое количество кредитных квартир, собственникам которых все сложнее рассчитываться с банками. Ужгородские риэлторы говорят, что предложение превышает спрос как минимум в три-четыре раза. Сергей Голдюк называет еще более впечатляющие цифры: в Мукачево сейчас продается в 10-15 раз больше жилья, чем имеется желающих его приобрести.
Высокая конкуренция за потенциальных покупателей вынуждает хозяев и дальше снижать цены. Морика Мигалицкая отмечает, что практически все владельцы готовы торговаться, причем минимальная скидка на `единичку` составляет $2-3 тыс. Нередки случаи, когда продавец сбрасывает до 20% от первоначально заявленной суммы. Татьяна Ричина утверждает, что некоторые собственники, особенно те, кто имеет финансовые обязательства перед банками, отчаявшись найти покупателя, согласны продать жилье и за полцены. `Не так давно наше агентство проводило сделку, когда выставленная за $100 тыс. трехкомнатная квартира в новостройке после двух месяцев безуспешных поисков нового владельца была продана за $55 тыс.`, — рассказывает она.
Все охотнее соглашаются на распродажи и застройщики. До 2009 г. в регионе возводилось много нового жилья. К примеру, в сравнительно небольшом Ужгороде ежегодно сдавалось в эксплуатацию не менее 10-15 объектов. Приток денег из Европы позволял подрядчикам держать достаточно высокие цены — до $1,2 тыс./кв. м. Теперь в городе заморожено только строительство нескольких 16-этажек, а на менее масштабных стройках (дома на 15-40 квартир) работы продолжаются. Недалеко от Боздошского парка возводится целый микрорайон из нескольких зданий высотой два, три и пять этажей. Шесть новостроек насчитывается в районе улицы 8 Марта, четыре — на улице Осипенко. Большинство из них вводятся в эксплуатацию в 2009 или 2010 гг., что заставляет подрядчиков усиленно искать потенциальных покупателей. Высокая конкуренция за клиентов привела к снижению средней цены квадрата в новостройке до 4 тыс. грн. Причем в рамках различных акций, которые организовывают компании, можно получить еще и скидку в 5-10%.
Мукачевские строители оказались менее предусмотрительными и по-прежнему предлагают объекты по 6 тыс. грн./кв. м, что уже сказалось на продажах. По словам Сергея Голдюка, сейчас в уже возведенных пяти домах в микрорайоне Росвиголо и двух объектах в центре, на набережной, не реализовано более половины жилья. Причем интерес потенциальных покупателей к новостройкам настолько низок, что перспективы зависших квадратных метров весьма туманны. Местные риэлторы считают, что продажи активизируются, если цены упадут как минимум до 3,5 тыс. грн./кв. м.
Сотки лишились привлекательности
Но больше всего в регионе подешевела земля. Татьяна Ричина говорит, что спрос на участки сейчас практически нулевой: с нового года их агентство не продало ни одной сотки. Предложение же растет с каждым днем. В прошлом году местные власти роздали под частную застройку несколько десятков гектаров, и сейчас эти наделы массово выставляются в специализированных базах данных, причем первоначальные цены за последние полгода `похудели` в два-три раза. В `Бея&Com` рассказывают, что участок площадью шесть соток в пределах городской черты можно приобрести за $10 тыс., тогда как ранее он стоил $30 тыс. Земля в центре Ужгорода упала в цене с $30 тыс. до $10 тыс./сотка. Самые дешевые участки сосредоточены в периферийных микрорайонах Горяны и Подлипники, где за сотку просят до $1 тыс. Инертность покупателей понятна. Ведь сейчас гораздо выгоднее приобрести готовый коттедж, чем ввязываться в строительство. Если до кризиса за особняк площадью 200 кв. м с 10 сотками просили порядка $350 тыс., то сейчас его можно купить за $200 тыс. Татьяна Ричина отмечает, что заметно подешевели большие трехэтажные дома, построенные в 90-х годах: вместо докризисных $250 тыс. их продают по $100 тыс. В то же время модные в регионе европейские коттеджи (одноэтажный дом мансардного типа площадью 150 кв. м с тремя спальнями) практически не упали в цене и предлагаются по $330 тыс. (в 2008 г. — $350 тыс.).
Схожая ситуация и в Мукачево. Два года назад горисполком выделил под частную застройку 8 га в районе замка `Паланок`. Землевладельцы выставили наделы на продажу, и за последние несколько месяцев их цена снизилась втрое — до $2,5 тыс./сотка. Спросом пользуются разве что участки в спальном районе Росвиголо, отличающемся развитой инфраструктурой (там сотка предлагается за $3,5 тыс.). Вдвое упала и стоимость домов — готовый особняк площадью до 200 кв. м с шестью сотками подешевел с $350 до $170 тыс.
Впрочем, цены на жилье в Закарпатье все равно остаются достаточно высокими, что связано с надеждами владельцев на активное развитие туризма в регионе. Если растает и эта иллюзия, цена на недвижимость уменьшится еще на треть.
Людмила Ксенз
http://www.dsnews.ua/