2009 год оказался рекордным по количеству законодательных изменений, внесенных в Земельный кодекс Украины - 9 законов, затрагивающих вопросы оформления прав на земельные участки, условия сохранения плодородности грунтов, правовой статус искусственно созданных земельних участков и регулирующие порядок добровольного выкупа и принудительного отчуждения земельних уастков в связи с общественными нуждами иобщественной необходимостью.
К числу наиболее ярких законодательных свершений в сфере земельных отношений 2009 года можна отнести следующие:
I. Религиозные организации получили права пользование земельными участками для строительства и обслуживания культовых сооружений и прочих зданий, необходимых для обеспечения их жизнедеятельсти (с 3 февраля 2009 года).
Данные земельные участки запрещено использовать для ведения предпринимательской деятельности. Привлекательность такого вида прав на земельные участки как право постоянного пользования, ранее доступное лишь государственным субъектам, не подлежит сомнению. Лица, обладающие законодательно предусмотренным правом на получение земельного участка в постоянное пользование, освобождены от участия в земельных аукционах (статья 134 Земельного кодекса Украины). Размер оплачиваемого земельного налога за постоянное пользование земельным участком существенно ниже (как минимум в 3 раза) разамера арендной платы за использования аналогичных участков. И такая идиллия не имеет временных ограничений, если конечно религиозная организация не допускает ситуаций, влекущих к принудительному или добровольному прекращению прав на земельные участки, или ликвидации самой организации (статьи 141 Земельного кодекса Украины). Безусловно, такая совокупность преимуществ права постоянного пользования в сочетании с возможностью размещать обсуживающие здания религиозных сооружений не только на землях историко-культурного назначения, но и на землях жилой и общественной застройки, и даже на землях рекреационного назначения (например, апартаменты, предназначенные для священнослужителей), создает предпосылки для возможных злоупотреблений.
II. С мая 2009 года действует новый алгоритм действий в части получения прав собственности на приобретенный на основании сделки земельный участок частной собственности, который выглядит следующим образом:
заключение и нотариальное удостоверение гражданско-правового договора, направленного на приобретение земельного участка в собственность (например, купля-продажа, мена, дарение, договор об удовлетворении требований кредиторов, прилагаемый к договору ипотеки земельных участков).
регистрация договора в местных органах земельных ресурсов без использования технической документации по землеустройству на изготовление документов, удостоверяющих права на земельный участок. При этом органам земельных ресурсов предоставлено только 14 календарных дней для регистрации прав. Именно с момента регистрации прав на земельный участок заинтересованный приобретатель сможет считать себя собственником земельного участка.
Сохраненная двостадийная процедура приобретения прав на земельный участок делает невозможным осуществление нескольких сделок с приобретенным участков в один день (к примеру, передача в ипотеку приобретенного земельного участка).
Однако позитивным аспектом в регистрации прав на земельные участки на основании договоров является возможность получения одного правоустанавливающего документа и на земельный участок и на объект недвижимости, расположенный на нем, в случае их одновременного приобретения в соответствие со статьей 120 Земельного кодекса Украины.
Долгожданным нововведением закона стало внедрение принципа - один государственный акт на право собственности на один земельный участок, что позволит снять вопрос о порядке переоформления государственного акта в случае отчуждения собственником одного из участков с сохранением прав на остальные. В то же время, лица, которые получили один акт на несколько земельных участков, с момента вступления в силу Закона будут ограничены в отчуждении земельных участков до переоформления отдельных государственных актов на каждый из участков.
III. Упрощение процедуры деления и объединения земельных участков. Не менее долгожданным нововведением для участников земельного рынка стало урегулирование процедуры деления/объединения земельных участков и отчуждения их частей. Так часть земельного участка может быть отчуждена после выделения ее в натуре и получения отдельного государственного акта на право собственности. Выделению части участка в натуре будет предшествовать подготовка технической документации на деление/объединение земельных участков в составе, который будет предусмотрен статьей 56 Закона Украины `О землеустройстве`.
IV. Завершающим `земельным аккордом` уходящего года стал Закон Украины `О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно упрощения порядка приобретения прав на землю` (далее – закон N 1702-VI), вступающий в силу в целом с 1 января 2010 года. И стоит заметить, что упрощения коснулись не только порядка получения прав на земельный участок, но и порядка использования указанных прав и даже их прекращения. В результате упрощений наиболее простым способом получения прав на земельный участок становится его бесплатная приватизация. Начиная с 14 октября 2008 года до завершения текущего года, обязательной процедурой в случае приватизации земельного участка являлась процедура предварительного согласования его месторасположения. Неоднозначная процедура, приводящая на практике к ряду злоупотреблений, в том числе к затягиванию сроков приватизации и отказам в приватизации в виду параллельного отвода участка другим лицам. То после упрощений, с 1 января 2010 года, процедура согласования месторасположения земельного участка не будет применяться к бесплатной приватизации участков благодаря изменениям, внесенным в статьи 118 и 151 ЗКУ.
Наряду с бесплатной приватизацией законодатель прибегнул к упрощению процедуры получения прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности, расширив перечень оснований для внеаукционного получения прав на земельные участки с 8 до 18 оснований.
Законом N 1702-VI также открыты беспрецедентное возможности по изменению собственником земельного участка вида его использования в рамках категории земель, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны. К примеру, земли категории жилой и общественной застройки имеют многочисленные виды использования, включающие строительство индивидуальных жилых домов, строительство многоквартирных жилых домов, а также строительство широкого спектра общественных, торговых, офисных сооружений. Более подробный перечень видом разрешенного землепользования в рамках одной категории земель можно найти в проекте Классификатора типов землепользования, целевого назначения, функционального и разрешенного использования земель, размещенного на сайте Госкомзема.
V. Отдельным вопросом следует вынести тот факт, что с этого года государство, в лице Кабинета Министров Украины и государственных администраций, и муниципалитеты станут покупателями земельных участков частной собственности благодаря вступлению в силу Закона Украины `Об отчуждении земельных участков, прочих объектов недвижимого имущества, которые на них размещены, которые пребывают в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости`. Закон регламентировал механизм и основания для осуществления двух операций:
выкупа земельных участков частной собственности для общественных нужд вне зависимости от их целевого назначения, а также объектов недвижимости, которые на них расположены, за государственные средства у частных собственников. В отличие от прочих закупок за государственные средства, выбор собственников земельных участков для осуществления выкупа у них участков не будет производиться посредством тендера, но исключительно по решению уполномоченных органов. Выкуп будет осуществляться по `выкупной цене`, включающей стоимость земельного участка, определенную исходя из его экспертной денежной оценки, стоимости расположенной недвижимости, с учетом убытков, причиненных собственнику вследствие выкупа земельного участка, в том числе убытков, которые будут причинены собственнику в связи с досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами (например, арендаторами), в том числе упущенная выгода в полном объеме. Исходя из приведенного перечня составляющих выкупной цены, становится очевидным, что в условиях кризиса многие собственники неликвидных земельных участков будут стремиться к их продаже в пользу государства/муниципалитетов в порядке и на условиях, предусмотренных законом. При этом обязательным условием выкупа является депонирование денежных средств на банковском счете до осуществления сделки по выкупу участка. Безусловно, такие положения законодательства создают предпосылки для определенных злоупотреблений со стороны лиц, задействованных в выкупе.
отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости. Речь идет об операции, которая в отличие от выкупа, носит принудительный характер и осуществляется на основании решения административного суда. Однако, процедура отчуждения земельного участка у частного собственника производится лишь после безрезультативно завершенной процедуры выкупа земельного участка. Для принудительного отчуждения законодатель предусмотрел пять оснований: размещение объектов национальной безопасности и обороны, линейных объектов, объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, а также объектов, необходимых для их обслуживания и т. д.
О последствиях применения указанного закона мы сможем судить, возможно, уже в следующем году, но стоит заметить, что никто из собственников земельных участков не застрахован от риска утратить право собственности на участок и расположенную на нем недвижимость. Однако за заинтересованным собственником, готовым противостоять `мотивам общественной необходимости`, законодатель сохранил право на судебное обжалование действий государстOенных органов и муниципалитетов.
Наталия ДОЦЕНКО-БЕЛОУС,
адвокат ЮФ `Василь Кисиль и Партнеры`
специально для ЛІГАБізнесІнформ
http://biz.liga.net/