`Правовий тиждень` завершує огляд найголовніших законодавчих нововведень у сфері нерухомості та будівництва 2009-2010 рр., яким присвятили свою доповідь фахівці АК Arzinger - старший партнер Тімур Бондарєв і старший юрист Станіслав Герасименко - на круглому столі `Огляд і аналіз законодавчої реформи у сфері нерухомості та будівництва у 2009-2010 рр. Наслідки для ринку`.
Найголовнішим нововведенням у земельних відносинах юристи назвали спрощення процедури оформлення правовстановлюючих документів при відчуженні приватних ділянок. Так, право власності на земельну ділянку приватної власності, придбану без зміни її меж та цільового призначення, може посвідчуватися цивільно-правовою угодою щодо її відчуження (договором купівлі-продажу, міни, дарування, договором про задоволення вимог кредиторів за договором іпотеки тощо) або свідоцтвом про право на спадщину. Державний акт на право власності додається до договору з відміткою нотаріуса про відчуження земельної ділянки та відміткою управління земельних ресурсів про реєстрацію права нового власника.
Тепер отримання нового держакта - це право, а не обов’язок власника. Більше того, з’явилася можливість отримання єдиного правовстановлюючого документа (договору) на земельну ділянку та на об’єкт нерухомості, що розташований на ній (при одночасному їх придбанні).
Але без проблем не обійшлося. Кабінет міністрів України наприкінці 2008 р. затвердив нову форму державного акта на про власності на земельну ділянку, а Держкомзем вніс відповідні зміни до Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів під нові (`сині`) акти. Потім з’ясувалося, що старих (`зелених`) бланків держактів залишилося забагато, і уряд дозволив їх використання (особливо для безплатної приватизації) з урахуванням змін, внесених до форми акта (до яких `зелений` акт не пристосований). Зрештою до обігу потрапили сотні тисяч державних актів із дефектами форми (хотіли як краще, а вийшло як завжди).
На законодавчому рівні закріплено принцип: одна земельна ділянка - один державний акт. Якщо державний акт посвідчив право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з них здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.
Державний акт на право власності та право постійного користування земельною ділянкою видається на одну земельну ділянку. Як виняток один державний акт може посвідчувати право постійного користування декількома земельними ділянками, наданими під будівництво та обслуговування лінійних об’єктів (доріг, трубопроводів, ліній електропередачі та зв’язку).
Зараз власник або користувач земельної ділянки може самостійно визначати види її використання (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) у межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, і з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їхніми власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених Земельним кодексом України.
Земельні ділянки, що належать до земель оборони, використовуються виключно згідно із Законом України `Про використання земель оборони`.
Минулоріч була законодавчо врегульована процедура поділу та об’єднання земельних ділянок. Частину земельної ділянки тепер можна відчужувати лише після виділення її в окрему земельну ділянку та отримання її власником державного акта. Чітко визначено, що поділ (виділення) та об’єднання земельних ділянок не потребують рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування і здійснюються на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання правовстановлюючого документа (на право власності або користування). При передачі земельних ділянок у власність чи користування та зміні їхнього цільового призначення за проектами землеустрою щодо їх відведення технічна документація щодо складання правовстановлюючого документа не розробляється.
Для поділу чи об’єднання земельних ділянок, що знаходяться в заставі або користуванні, потрібна нотаріально посвідчена згода їхніх заставодержателів або користувачів. Для поділу чи об’єднання земельних ділянок землекористувачем необхідна згода їхніх власників (а щодо земель державної власності - органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою). Згода власника земельної ділянки не потрібна в разі поділу земельної ділянки у зв’язку з набуттям права власності на житловий будинок, розташований на ній.
Важливі зміни були внесені задля спрощення порядку набуття права на земельну ділянку для громадян. Застосування процедури погодження місця розташування об’єкта (вибору земельної ділянки), яка є стадією відведення земельної ділянки, обмежене лише випадками вилучення (викупу) земельної ділянки для суспільних потреб чи відчуження її з мотивів суспільної необхідності.
Запроваджено порядок погодження документації із землеустрою за принципом єдиного вікна, шляхом створення при кожній районній державній адміністрації або в місті обласного значення комісії, до складу якої мають входити представники всіх органів, уповноважених погоджувати таку документацію.
Встановлено тритижневий строк розгляду цією комісією поданої документації, а також запроваджено правило, за яким підставами для відмови в погодженні документації може бути виключно її невідповідність закону (це зменшує можливості для зловживань чиновників).
Звільнено від обов’язкового продажу на земельних торгах земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них для: ведення фермерського господарства; ведення особистого селянського господарства; садівництва; будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок); індивідуального дачного будівництв; будівництва індивідуальних гаражів; сінокосіння і випасання худоби; городництва.
Революційним нововведенням стала можливість набуття права на земельну ділянку при переході права власності на об’єкт нерухомості. Так, до набувача права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняє її право на земельну ділянку, на якій розташовані ці об’єкти.
Якщо земельна ділянка перебуває в користуванні, то в разі набуття права власності на розміщені на ній будинок, будівлю або споруду набувач отримує право користування такою земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача.
У разі набуття нерухомості у спільну власність право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток у праві власності на житловий будинок, будівлю або споруду. У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду особами, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до таких осіб переходить право користування відповідною земельною ділянкою на умовах оренди.
Істотними умовами договору відчуження нерухомості є розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт. Набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після її виділення в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Встановлені обмеження щодо штучно створених земельних ділянок. Так, не можуть передаватись у приватну власність і в оренду земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення або на земельних ділянках дна водних об’єктів.
Територіальні громади набувають землю в комунальну власність у разі штучного створення земельної ділянки на території населеного пункту, у тому числі з порушенням установлених правил.
Держава набуває право власності на землю в разі штучного створення земельної ділянки за межами населених пунктів, у тому числі з порушенням установлених правил.
Законодавець передбачив додаткові умови припинення мораторію на вільний обіг земель сільськогосподарського призначення. Якщо раніше припинення обмежень щодо вільного обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (державної та комунальної власності, приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та виділених для ведення особистого сільського господарства) було пов’язане лише з набранням чинності законами про державний земельний кадастр і про ринок земель, то з набуттям чинності змінами до Перехідних положень Земельного кодексу України мораторій може бути знятий не раніше 1 січня 2012 р. (навіть за умови набрання чинності законами про державний земельний кадастр і про ринок земель).
Зміни до законодавства стосувалися й оренди земельних ділянок. Так, законодавчо закріплений порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності в користування, передачі їх в оренду, а також порядок продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них. Встановлено обов’язковість продажу земельних ділянок державної, комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах). Передбачено, що право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужене її землекористувачем (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесене до статутного фонду, передане в заставу.
Також скасовано норму Господарського кодексу України, яка вимагала обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди земельних ділянок, укладених за участю суб’єктів господарювання. А згідно з новою редакцією п. 9.1.4 ст. 9 Закону України `Про податок з доходів фізичних осіб` нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна за участю фізичних осіб вимагається лише у випадках, передбачених законом.
Компетентна думка
Старший партнер АК Arzinger Тімур Бондарєв:
- Більшість змін, які були внесені до законодавства в галузі нерухомості та будівництва наприкінці 2008 - на початку 2010 р., мають скоріше позитивний, ніж негативний характер. Вони спрямовані на стимулювання розвитку ринку, вирішення окремих неврегульованих або спірних питань і відповідають світовій практиці регулювання земельних відносин, питань нерухомого майна та будівництва. Водночас практика виявила численні недоліки прийнятих нормативно-правових актів, котрі потребують удосконалення.
http://www.legalweekly.com.ua/
Основні нововведення в земельних відносинах
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Идентификатор: 7129
3 июл. 2024 г.
30 янв. 2024 г.
