Через год-полтора квартиры в Украине станут гораздо доступнее. По крайней мере, так утверждают чиновники. При этом главную роль в удешевлении жилого `квадрата` сыграет вовсе не возвращение ипотеки: эту миссию призван выполнить принятый недавно закон `О регулировании градостроительной деятельности`. Данный документ функционален, как `Хэд-энд-шолдэрс`. По идее разработчиков, он а) снизит коррупцию в отрасли, б) сократит риск незаконных застроек, в) активизирует строительство и г) уменьшит цену жилья.
Законопроект уже признали революционным застройщики и раскритиковали представители общественных организаций. А народ… А что народ? Народу не важно, `как`, главное - чтобы работало.
Реформаторский `полушаг`
Кризисный `прогиб` строительной отрасли больше напоминает провал: уже третий год в стране снижаются объемы сданного в эксплуатацию жилья. Эксперты вообще утверждают, что прошлогодние 4 млн. `квадратов` - это низшая точка строительства высоток за все время существования Украины.
Спрос тоже упал `ниже плинтуса`, при этом цены на квартиры, чуть поколебавшись в 2008-2009 гг., упорно стоят на своем. Несмотря на прошлогодние обещания аналитиков, очевидно, что ни в Киеве, ни в других городах-миллионниках `однушку` за $20 тыс. купить невозможно. Хотя некоторые застройщики негласно и идут на компромисс, предлагая в незавершенных новостроях цену в $800-1000 за `квадрат`, это означает только одно: если до кризиса среднестатистическому украинцу необходимо было копить на квартиру минимум 30 лет, то сегодня этот срок сократился до 21 года (это если ничего не кушать).
Поэтому заявление правительства о скором удешевлении жилья вызвало неподдельный интерес у всей бездомной или нуждающейся в улучшении жилищных условий общественности. Не далее как позавчера на брифинге премьер-министр Украины Николай Азаров подчеркнул, что для столицы рентабельной ценой жилого `квадрата` в готовом доме вполне может быть 8 тыс. грн. Для регионов, следовательно, и того меньше. Причем снижения цен можно ждать уже в 2012 году.
Главным фактором в либерализации квартирного вопроса станет принятый на прошлой неделе закон `О регулировании градостроительной деятельности`. `Фишек` в документе несколько. Не вдаваясь в технические подробности, отмечу самые основные из них. Во-первых, закон существенно (с 93 до 23) уменьшает количество разрешительных процедур в строительстве. Некоторые из них (например, обязательная экспертиза объектов 1-3 категории - то есть, с простым инженерным решением и низкой степенью риска) отменяются вовсе, некоторые - будут решаться по принципу `молчаливого согласия`. Тем самым сокращается срок получения всех необходимых решений: по прогнозам чиновников, на `хождение по мукам` вместо двух лет застройщик теперь будет тратить не более трех месяцев.
Во-вторых, документом вводится в обиход понятие `генерального плана города` и `зонирования территорий`. Это значит, что раз в пять лет чиновники на местах коллегиально с привлечением общественности будут прописывать принципы застройки населенного пункта. То бишь на каждом свободном участке заранее будет определено, какое здание, какой высоты, ширины и назначения здесь можно построить. Подобный принцип, по словам экспертов, давно и очень успешно используют развитые страны, сводя на нет понятие `отката` за выделение земли.
Многие застройщики уже назвали закон революционным и реформаторским. Цитата главы Украинской строительной ассоциации (УБА) Льва Парцхаладзе о том, что с помощью него коррупция в отрасли будет искоренена на 90%, а себестоимость в строительстве - снижена на 10-20%, уже прошла красной нитью во всех отечественных СМИ. Согласен с экспертом и глава `Риелторской палаты Украины` Александр Бондаренко. `С учетом мирового опыта это, конечно, не шаг, а всего лишь полушаг к цивилизованному строительному рынку, - считает он. - Тем не менее, закон существенно ограничит произвол чиновников при прохождении разрешительных процедур. Это упростит вход строительной компании на рынок и повысит конкуренцию, а повышение конкуренции всегда ведет к улучшению качества и понижению цены`.
Что нам стоит…
…дом построить? Сейчас в Украине это обходится в большое количество денег и в такое же (если не большее) количество нервных клеток девелоперам. Впрочем, оплачивают этот материальный и моральный ущерб покупатели: как известно, все `дополнительные` расходы наряду с прямыми закладываются застройщиком в конечную стоимость `квадрата`. Итак, попытаемся проанализировать, на какую сумму нормы принятого закона потенциально могут удешевить хотя бы себестоимость строительства жилья.
Возьмем условный проект классической `свечки` в любом спальном районе любого города-миллионника. Приблизительные подсчеты себестоимости строительных работ говорят о том, что при многоэтажном строительстве даже с использованием дорогого облицовочного кирпича цена `квадрата` вряд ли превысит $500-550. Если попробовать `экономить`, используя современные технологии и строительные материалы, можно снизить эту цифру до $300-350, практически не теряя в качестве. `Свечка` - это, как правило, 10-12 тыс. кв. м жилых помещений. Таким образом, в сумме себестоимость одного дома равняется $5 млн.
Первый этап, который необходимо преодолеть потенциальному девелоперу, - это `выбивание` земельного участка под застройку на облюбованной территории. По некоторым сведениям, к примеру, киевские земли (даже те, которые пока еще `гуляют под паром`) на самом деле уже давным-давно расписаны на 20 лет вперед. Очевидно, похожая ситуация наблюдается во всех перспективных городах Украины. Таким образом, если девелопер найдет нужные `края`, следует быть готовым к выражению `благодарности за содействие`. До кризиса такая благодарность была не маленькой: так, за землю под две высотки на Троещине чиновники негласно запрашивали сумму в размере $1 млн. То есть лишь получение участка автоматически повышает себестоимость строительства на 10%.
Эта составляющая, по утверждению застройщиков, отпадет при составлении генеральных планов застройки населенных пунктов. `Сегодня никого не устраивает хаотичная застройка городов, которая возможна потому, что местные советы на свое усмотрение принимают решение по выделению земельных участков, - говорит Лев Парцхаладзе. - А зонирование максимально обезопасит город от коррумпированных чиновников и недобросовестных застройщиков`.
Следующий этап - получение разрешения на строительство. Известно, что сегодня лишь для того, чтобы забить первую сваю, инвестору и застройщику нужно обойти порядка 100 инстанций и получить (в зависимости от региона) около полутысячи подписей. При этом чем больше кабинетов нужно преодолеть, тем больше `взносов` нужно оставить. Уровень `отчислений` зависит от характера и местоположения участка, назначения объекта, скорости подготовки документации и т.д., и т.п. Однако добыть сведения о подробностях этого увлекательного процесса под силу, пожалуй, только сотрудникам агентурной разведки. Единственное, чем делятся бывалые застройщики, - что объем конвертов многими чиновниками уже определяется `на глаз`, а в совокупности `регулярные платежи` могут повысить себестоимость строительства на 15-30%.
Сокращение количества разрешительных процедур, прописанное в законе, разорвет эту налаженную цепочку. `Я бы не стал говорить о снижении коррупции в отрасли на 90%, но очевидно, что с уменьшением количества инстанций, необходимых для посещения, понизятся и размеры нелегальных взносов от застройщиков`, - комментирует Александр Бондаренко.
Чуть больше информации - о порядке введения объекта в эксплуатацию. По некоторым данным, до кризиса за утверждение каждого квадратного метра в Харькове представители Государственного строительно-архитектурного контроля (ГАСК) запрашивали $20. Правда, это было не жилое здание, а торговый центр, но тем не менее: в пересчете даже этой цифры на взятые за основу 10 тыс. кв. м получаем порядка $250 тыс. за весь дом.
`По новым правилам ввод объектов 1-3 категории в эксплуатацию будет проходить по декларативному принципу `молчаливого согласия` и при подписании акта между заказчиком, генподрядчиком, авторским надзором и организацией, которая подключает технические услуги. Это также повлияет на себестоимость строительства`, - убежден Лев Парцхаладзе.
Таким образом, лишь поверхностный анализ `высвобождает` из чиновничьих карманов порядка $1,5-2 млн. `непредвиденных расходов` на возведение одного дома. Это очевидный ресурс, который застройщик сможет а) пустить в новое строительство или б) отнять от себестоимости и тем самым снизить цену квадратного метра при продаже.
Не выйти за рамки
Впрочем, некоторым очевидное кажется невероятным. Например, в начале текущей недели параллельно с презентацией закона, которая проходила в УНИАН, общественные организации пикетировали Администрацию президента с требованием ветировать данный документ. Претензий было несколько. Среди главных: сужение предмета общественных обсуждений (сейчас общественность может обсуждать даже кабинку туалета возле рынка, а по новому закону предметом таких обсуждений может быть только генеральный план застройки) и отмена обязательной экологической экспертизы для объектов строительства.
Экологию я, пожалуй, оставлю экологам. А вот в вопросе общественных обсуждений ситуация очень неоднозначная. С одной стороны, пикетчики вроде и правы: действительно, зарвавшимся бизнесменам от строительства, которые готовы на пятачке между торговым центром и детской площадкой возвести высотку в центре города, нужно давать по рукам. С другой стороны, всем известно, что львиная доля так называемых `общественных обсуждений` в крупных городах страны - не что иное, как бизнес для предприимчивых организаторов, с которого они имеют неплохой `кусок хлеба` в виде добровольных отчислений с тех же застройщиков. Как говорится, `чтобы не трогали`.
Так что истина здесь, наверное, лежит где-то посредине. Однако, к сожалению, по телу закона есть более конструктивные возражения. И связаны они в основном с его `рамочностью`. Как заявил замглавы Комитета ВР по вопросам градостроительства, строительства и коммунального хозяйства Игорь Лысов, который, собственно, и презентовал документ в Раде перед его принятием, `закон по сути рамочный, и большая часть конкретики отдана на урегулирование подзаконными актами`. По некоторым данным, для его исполнения необходимо разработать 26 постановлений Кабмина, 17 приказов Минрегионстроя и 6 государственных строительных норм.
И вот здесь есть два риска. Во-первых, это может привести к тому, что после принятия самого закона его практическая реализация начнется не скоро. Можете считать меня Глобой, но сопротивление чиновничьего аппарата данному документу будет колоссальным, поскольку всем сидящим на мешке из строительных отчислений функционерам громко чихать на цену квадратного метра и на политику государства по обеспечению народа жильем.
Во-вторых, подзаконные акты не настолько отслеживаются стражами закона, чтобы в них невозможно было `протянуть` необходимые определенному кругу лиц правовые нормы. Как утверждает адвокат АО ЮФ `Василь Кисиль и Партнеры` Анна Сисецкая, детальный анализ закона наталкивает на мысль об отсутствии правовых оснований, которые бы предусматривали эффективную дерегуляцию строительной отрасли. `Бесспорно, разрешительные процедуры в строительстве необходимо упрощать, благоприятствуя застройщикам и инвесторам в реализации строительных проектов, но реформирование должно быть системным, основательным, взвешенным и ни в коем случае не привести к беспорядку и хаотичности процессов в строительной отрасли, переживающей на сегодняшний день не самые лучшие времена`, - считает она.
Например, отсутствие в законе упомянутой выше процедуры проведения общественных слушаний уже наталкивает на размышления. Предполагается, что этот вопрос будет урегулирован постановлением Кабмина. И каким будет этот порядок - предвидеть сложно, поэтому говорить о том, что общественное мнение будет надлежащим образом учитываться, пока нет оснований. Впрочем, как и утверждать обратное.
`Такой подход, выносящий `проблемные аспекты` на уровень подзаконных нормативно-правовых актов, увеличивает перспективы удачного завершения принятия закона (подписание его президентом), однако при этом оставляет возможность `для маневра` путем включения условно `революционных` положений в соответствующие подзаконные нормативно-правовые акты, - предупреждает Анна Сисецкая. - Этот подход применен к большинству значимых процедур: таких как определение категорийности объектов, порядка выдачи разрешения на выполнение строительных работ, подготовительных работ, оформления и регистрации деклараций на начало работ и готовности к эксплуатации, проведение экспертизы градостроительной документации. То есть Закон содержит огромное количество перспективных положений, требующих дальнейшей системной доработки на уровне подзаконных положений`.
Таким образом, отвечая на вопрос, вынесенный в подзаголовок, могу сказать: удешевление жилья - уже не миф, но еще не реальность. Задел есть, осталось его доделать.
Алина ПОЛИЩУК
http://telegrafua.com/
Елена Сердюк для BAU.ua
Большим городам - большие генпланы
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Идентификатор: 8439
3 июл. 2024 г.
30 янв. 2024 г.
